一、购房资格确认
长沙已于 2024 年 4 月 18 日全面取消限购（长住建发〔2024〕32 号），不再审查户籍、社保、个税、套数。
有效期至 2029 年 4 月，当前完全适用。
王老师夫妻双方非长沙户籍，可直接购买首套新建商品房，无任何附加条件。
二、目标测算（120㎡ 新房）
| 参数 | ¥10,000/㎡ | ¥11,000/㎡ | ¥12,000/㎡ |
|---|---|---|---|
| 面积 | 120㎡ | 120㎡ | 120㎡ |
| 总价 | ¥120 万 | ¥132 万 | ¥144 万 |
| 首付（20%） | ¥24 万 | ¥26 万 | ¥29 万 |
| 贷款金额 | ¥96 万 | ¥106 万 | ¥115 万 |
| 公积金全覆盖 | ✅ 是 | ✅ 是 | ✅ 是 |
| 月供（公积金 2.6%/30 年） | ¥3,843 | ¥4,228 | ¥4,612 |
| 公积金冲抵后现金月供 | ¥2,743 | ¥3,128 | ¥3,512 |
说明：公积金月缴 ¥1,100 可通过"按月对冲还贷"直接冲抵月供，上表"现金月供"= 月供总额 − ¥1,100。
三、公积金"可提可贷"机制
长沙公积金支持"可提可贷"政策，关键操作顺序如下：
- 先申请公积金贷款 → 额度按提取前完整余额计算（余额 × 15 倍）
- 贷款审批通过后 → 再申请提取公积金余额付首付
- 提取时需留存 → 6 个月的公积金月还贷金额
2029 年额度测算
| 项目 | 数值 |
|---|---|
| 当前余额（2026 年） | ¥54,000 |
| 月缴合计（个人+单位） | ¥1,100 |
| 3 年新增缴存 | ¥39,600 |
| 2029 年预计余额 | ¥93,600 |
| 余额 × 15 倍 | ¥1,404,000 |
| 新房最高额度上限 | ¥1,200,000 |
| 实际可贷（取低值） | ¥1,200,000 |
说明：2029 年个贷倍数可能根据个贷率调整（当前 80%→n=15），若个贷率降则倍数升。
四、首付来源（2029 年）
| 来源 | 金额 | 说明 |
|---|---|---|
| 公积金提取 | ~¥66,000 | 余额 ¥93,600 − 留存 6 个月月供 ~¥27,600 |
| 月度首付专项储蓄 | ¥108,000 | ¥3,000/月 × 36 个月 |
| 银行卡可动用部分 | ¥60,000 | 从 ¥200,000 中划出，不影响 ¥140,000 应急储备 |
| 合计 | ~¥234,000 |
- 买 ¥120 万房子（首付 ¥24 万）：差约 ¥6,000，轻松覆盖 ✓
- 买 ¥132 万房子（首付 ¥26 万）：差约 ¥26,000，需微调储蓄 ⚠️
- 买 ¥144 万房子（首付 ¥29 万）：差约 ¥56,000，需挤占应急储备或提高月存 ⚠️
建议目标单价控制在 ¥10,000–11,000/㎡
五、购房后现金流影响
| 项目 | 购房前 | 购房后（无孩） | 购房后（有孩） |
|---|---|---|---|
| 月收入 | ¥15,500 | ¥15,500 | ¥15,500 |
| 房租 | −¥2,000 | — | — |
| 月供（现金部分） | — | −¥2,743 | −¥2,743 |
| 物业维护（120㎡） | — | −¥500 | −¥500 |
| 基础生活费 | −¥3,668 | −¥3,668 | −¥3,668 |
| 保险缺口 | −¥567 | −¥567 | −¥567 |
| 育儿支出 | — | — | −¥2,000 |
| 学习旅行 | −¥200 | −¥200 | −¥200 |
| 月储蓄 | ¥9,265 | ¥7,822 | ¥5,822 |
购房后（无孩）月储蓄反而略高于购房前的可投资金额（¥7,822 vs ¥6,065），因为首付专项储蓄 ¥3,000/月被释放回投资池，而公积金冲抵后的现金月供仅 ¥2,743。有孩后储蓄降至 ¥5,822，这是退休模型最敏感的变量。
六、利率对比
| 参数 | 常见假设 | 2026 年实际 | 差异 |
|---|---|---|---|
| 首套首付 | 30% | 最低 15%（商贷）/ 20%（公积金） | 实际更低 ✓ |
| 商贷利率 | 3.5% | ~3.05% | 实际更低 ✓ |
| 公积金利率 | 3.1% | 2.6% | 实际更低 ✓ |
| 公积金额度 | 未提 | 新房最高 ¥120 万 | 有利 ✓ |